「物件を買ったあと、誰が管理するの？」
不動産投資を始める前、僕がいちばん想像できていなかったのがこの部分でした。物件探し・融資・契約の話はよく目にするのに、購入後の管理についてはあまり語られていない気がします。
でも実際に調べてみると、管理会社の質が悪いだけで空室が埋まらない、修繕対応が遅れて入居者が退去する——こういう事例がごろごろ出てきたんです。
この記事では、不動産投資の「買ったあと」を左右する管理会社の選び方を、チェックリスト形式でまとめます。
この記事でわかること
- 賃貸管理会社が具体的に何をしてくれるのか
- 管理会社選びで失敗する典型的なパターン
- 契約前に必ず確認すべき7つのチェックポイント
そもそも管理会社は何をしてくれるのか
管理会社の主な業務は以下の5つです。
| 業務 | 内容 |
|---|---|
| 入居者募集 | 空室が出たときの広告・内覧対応・審査 |
| 家賃回収 | 毎月の入金確認・滞納時の督促 |
| 修繕手配 | 設備故障・老朽化への修繕手配 |
| クレーム対応 | 騒音・ゴミ問題など入居者間のトラブル対応 |
| 契約管理 | 更新手続き・退去時の原状回復・敷金精算 |
管理手数料の相場は家賃の5〜10%程度。 家賃7万円の物件なら月3,500〜7,000円です。この費用をケチって自主管理にすると、入居者対応に追われて本業に支障が出ることがあります。特に忙しい方は、管理会社への委託が現実的です。
管理費を含めた収支の考え方については、こちらの記事でシミュレーション方法をまとめています。
管理会社選びで失敗する3つのパターン
パターン①：販売会社にそのまま管理を任せた
物件を売ってくれた会社がそのまま管理も担当する、というケースは多いです。でもこれ、注意が必要です。販売会社はあくまで「売る」ことが本業なので、管理に力を入れているとは限りません。
パターン②：管理手数料の安さだけで選んだ
手数料3%の会社と8%の会社があったら、安い方に惹かれるのは自然です。でも安いには理由があって、対応スピードが遅かったり、入居者募集の広告費を削っていたりすることがあります。
パターン③：比較せずに1社で決めた
管理会社を1社しか検討しないのは、相場感がないまま契約するのと同じです。最低でも2〜3社から話を聞いて比較してください。
契約前に確認すべき7つのチェックポイント
1. 管理戸数と実績
「何戸管理しているか」はその会社の規模感を知る基本データです。100戸未満の小規模会社は柔軟な対応が期待できる反面、ノウハウの蓄積が少ない場合があります。逆に数千戸規模だと体制は整っていますが、対応が画一的になることも。
「現在の管理戸数は何戸ですか？」「この地域では何年くらい管理業務をされていますか？」
2. 入居率の実数値
「入居率95%以上」などと謳っている会社は多いですが、<!– 🖍️ 黄マーカー –>大事なのは自分が買おうとしている物件と同じエリア・同じタイプでの入居率<!– /マーカー –>です。全社平均ではなく、エリア別の実績を確認してください。
3. 空室時の募集方法
空室が出たときにどうやって入居者を探すのか。SUUMOやHOMES等のポータルサイトへの掲載はしてくれるのか、自社サイトだけなのか。広告費はオーナー負担かどうかも確認ポイントです。
4. 修繕対応のスピード
「エアコンが壊れた」「水漏れが起きた」——こういったトラブルに何時間以内に対応してくれるのか。24時間対応の窓口があるかどうかで、入居者の満足度と退去率が変わります。5. 管理手数料に含まれる範囲
管理手数料が5%だとしても、そこに含まれる業務範囲は会社によってバラバラです。
- 入居者募集の広告費は別途かかるのか？
- 更新手数料や退去時の事務手数料は発生するのか？
- 修繕の手配手数料は管理費に含まれるのか？
「管理費5%」が安く見えても、別途費用を足したら実質8%を超えていた……というケースは珍しくありません。
6. 解約条件（何ヶ月前通知か）
管理会社を変更したくなったとき、どのくらい前に通知が必要かは必ず確認してください。「解約は6ヶ月前通知」という条件だと、不満があっても半年間は動けません。
7. オーナーへの報告頻度・形式
月次報告はあるのか、メールなのか紙なのか、入居状況や修繕履歴をどのくらいの頻度で共有してくれるのか。忙しくて物件を頻繁にチェックできない人ほど、報告の質は重要です。
ありがちな見落としポイント
確かに管理会社の変更は可能ですが、変更手続きには手間と時間がかかります。
入居者への通知、鍵の引き渡し、保証会社の切り替えなど、やることは意外と多い。最初から良い会社を選んでおく方が圧倒的にラクです。
実は僕自身、物件を持つ前に管理会社について全然調べていませんでした。先輩に「管理会社選びが物件選びと同じくらい大事だよ」と言われて初めてちゃんと調べ始めたんです。
今この記事を書けるのは、あの一言のおかげだと思っています。
まとめ：管理会社は「物件のパートナー」として選ぶ
- 管理会社の選択は、物件購入と同じくらい収益に直結する
- 手数料の安さだけでなく、業務範囲・対応速度・実績を総合的に比較する
- 7つのチェックポイントを使って、最低2〜3社から話を聞いてから決める
物件選びに時間をかけるのと同じように、管理会社選びにも時間をかけてください。ここまで読んでくださった方は、すでにその重要性を理解されているはずです。
あわせて読みたい
物件の相場や管理状況を知るために、まず一括査定で複数社の評価を受けてみるのは有効です。イエウールは無料で複数社に査定依頼ができるので、管理会社の提案力を見比べる入口としても使えます。
→ [イエウールで無料査定を試してみる]
※本記事は情報提供を目的としています。管理会社の評価は個別の状況によって異なります。具体的な判断はご自身の責任のもとで行ってください。