この記事でわかること
- 物件の「買い・見送り」をAIに判断させる具体的なプロンプト
- そのままコピペして使えるプロンプト5選
- AIが得意な判断・苦手な判断の見分け方
- 初心者でも再現できる物件チェックの手順
研修医の Dr.ぽちです。
不動産投資で一番怖いのは、「この物件、本当に買っていいのか？」という判断ミスです。
でも正直、当直明けの頭で複雑な収支計算をして、さらに立地や築年数まで総合的に判断するのはかなりしんどい。
そこで私が実践しているのが、ChatGPTに物件情報を丸ごと渡して、買い・見送りの判断をサポートさせる方法です。
AIは感情で動きません。「なんとなく良さそう」「担当者が熱心だから」という人間的バイアスを取り除いて、データだけで冷静に判定してくれます。
この記事では、私が実際に使っているプロンプトを5つ、そのまま使えるように公開します。
AIに物件判断をさせる前に知っておくこと
AIは「計算と整理」が得意、「相場感」は苦手
最初に正直に言っておきます。AIは万能ではありません。
AIが得意なこと
- 利回り・キャッシュフローなどの数値計算
- 複数の判断基準を整理してリスクを言語化する
- チェックリストを網羅的に確認する
AIが苦手なこと
- リアルタイムの家賃相場・地価データの把握
- 物件の「雰囲気」や「管理状態」の判断
- その地域特有の事情（再開発計画・人口動態など）
【プロンプト①】物件の総合スコアリング
最初に使うべき万能プロンプトです。物件情報を入れるだけで、複数の観点から100点満点でスコアリングしてくれます。
以下の物件情報をもとに、不動産投資物件として100点満点でスコアリングしてください。
【物件情報】
・所在地：大阪市北区
・最寄り駅：徒歩8分
・築年数：18年
・構造：鉄筋コンクリート（RC造）
・専有面積：32㎡
・物件価格：1,800万円
・月額家賃：7万円
・管理費：月6,000円
・修繕積立金：月8,000円
・固定資産税：年11万円
・ローン条件：頭金180万円・金利1.8%・35年返済
【採点基準】
以下の5項目をそれぞれ20点満点で採点し、合計スコアを出してください。
1. 収益性（利回り・キャッシュフロー）
2. 立地・利便性（駅距離・エリア需要）
3. 物件の安全性（築年数・構造・修繕状況）
4. 流動性（将来売りやすいか）
5. リスク分散度（空室・金利変動への耐性）
各項目の採点理由と、総合的な「買い・見送り・要検討」の判定もつけてください。
実際のChatGPTの出力（要約）：
| 採点項目 | スコア | 評価コメント |
|---|---|---|
| 収益性 | 14/20 | 実質利回り約3.5%・CF月+3,200円とギリギリプラス |
| 立地・利便性 | 16/20 | 大阪北区・駅8分は需要安定エリア |
| 物件の安全性 | 13/20 | 築18年は許容範囲だが大規模修繕履歴の確認必須 |
| 流動性 | 15/20 | RC造・駅近で売りやすい条件を満たす |
| リスク分散度 | 12/20 | CFの余裕が薄く、空室1ヶ月でマイナス転落 |
| 合計 | 70/100 | 「要検討」 |
ChatGPTの総合コメント（要約）：「70点は合格ラインではありますが、キャッシュフローの余裕が月3,200円と非常に薄い点が最大のリスクです。空室率・修繕費のバッファを考慮すると、価格交渉で50〜100万円の値引きができれば「買い」に近づきます。」
【プロンプト②】立地の需要チェック
物件の数字は良くても、「そもそも入居者が来るエリアか？」を確認するプロンプトです。
以下のエリアに、ワンルーム〜1LDKの賃貸需要があるかどうかを分析してください。
【エリア情報】
・都道府県：大阪府
・市区町村：大阪市北区
・最寄り駅：阪急「中津」駅・徒歩8分
【分析してほしい観点】
1. このエリアの主な居住ターゲット層（学生・単身会社員・ファミリー等）
2. 賃貸需要が強い理由・弱い理由
3. 空室リスクが高くなる条件（競合物件が多い、人口減少エリア等）
4. 10年後の需要見通し（人口動態・都市開発の観点から）
5. このエリアで入居者を獲得するために重要な条件（設備・家賃設定等）
分析結果を「需要強度」として5段階（S/A/B/C/D）で評価してください。
ポイント： AIは最新の地価データやリアルタイムの空室率は持っていません。そのため、このプロンプトの回答は「一般的な傾向」として参照し、実際の空室率はSUUMOやat homeで自分でも確認してください。
【プロンプト③】リスク洗い出しチェックリスト
「買う前に何を確認すればいいか」をAIに網羅させるプロンプトです。見落としをゼロにするために使います。
以下の物件を購入する前に確認すべきリスクと、そのチェック方法を教えてください。
【物件情報】
・築18年・RC造・区分マンション
・大阪市北区・駅8分
・1,800万円・月額家賃7万円
以下の観点ごとにチェックリストを作成してください。
【確認すべきリスク一覧】
1. 建物の物理的リスク（構造・修繕状況）
2. 法的リスク（登記・借地権・再建築可能か）
3. 財務的リスク（管理組合の財政・修繕積立金の積立状況）
4. 賃貸管理リスク（管理会社の質・入居者属性）
5. 将来の出口リスク（売却時の想定価格・流動性）
各リスクについて「確認方法」と「NGだった場合の判断基準」も教えてください。
このプロンプトが特に役立つ場面： 不動産業者から物件を提案されたとき、業者の説明だけでなくAIのチェックリストを照合することで、聞き忘れを防げます。
🩺 Dr.ぽちの医師目線
これはインフォームドコンセントのチェックリストを作る感覚に近いです。
物件購入でも「確認しなかった」が後悔の原因になります。AIに網羅させることで、人間の確認漏れを補えます。
【プロンプト④】不動産業者の提案書を検証する
不動産会社から「シミュレーション資料」をもらったとき、その数字が甘くないか検証するプロンプトです。
以下は不動産会社から提示された投資シミュレーションです。
この数字に「甘い想定」や「見落としがちなリスク」がないか、厳しい目線で検証してください。
【業者提示のシミュレーション】
・物件価格：2,000万円
・想定月額家賃：9万円
・表面利回り：5.4%
・ローン返済（35年・金利1.5%）：月61,000円
・月間収支：+29,000円
【検証してほしいポイント】
1. 家賃9万円は現実的か（相場と比較して）
2. 経費（管理費・修繕費・税金）が計上されているか
3. 空室期間を考慮しているか
4. 金利が上昇した場合の収支はどうなるか
5. 実質的なキャッシュフローはいくらになるか
業者の数字の「甘さ」を指摘して、現実的な数字に修正したシミュレーションも出してください。
ChatGPTの検証結果（要約）：
業者提示の「月+29,000円」に対して、AIが修正した現実的なCFは「月▲8,000円」でした。理由は管理費・修繕積立金・固定資産税・空室率5%を加味していなかったためです。
この検証プロンプトはかなり強力です。 不動産業者は「表面利回り」と「ローン返済後の収支」だけを示すことが多く、経費を意図的に省いているケースがあります。AIに検証させることで、実態に近い数字が見えてきます。
【プロンプト⑤】複数物件の最終比較と購入判断
2〜3つの候補物件を絞り込んだあと、最終決断をサポートするプロンプトです。
以下の3つの物件を比較して、投資初心者に最も適した物件を1つ選んでください。
【物件A】大阪・築18年・1,800万円・月CF+3,200円
【物件B】神戸・築5年・2,200万円・月CF+1,800円
【物件C】京都・築30年・1,200万円・月CF+8,500円
【私の投資方針】
・目的：長期安定収入（売却益は狙わない）
・リスク許容度：低め（毎月のCFがマイナスになるのは避けたい）
・投資期間：20〜30年
・自己資金：300万円
・本業：医師（多忙・管理の手間を最小化したい）
以下の観点で比較表を作成し、総合的におすすめを1つ選んで理由を説明してください。
1. 毎月のキャッシュフロー安定性
2. 空室リスク
3. 築年数による修繕リスク
4. 管理の手間
5. 20年後の資産価値見通し
6. 私の投資方針との適合度
最後に「この物件を選ぶ場合の注意点」も教えてください。
このプロンプトの強み： 自分の投資方針・リスク許容度・生活スタイルを「コンテキスト」として渡すことで、AIが「あなたに合った物件」を選んでくれます。単純な数字比較ではなく、条件を踏まえた総合判断が得られます。
まとめ：AIを使った物件判断の手順
この記事で紹介した5つのプロンプトを使う順番をまとめます。
→ 70点以上なら次のステップへ・60点以下は見送り検討
→ B評価以上なら賃貸需要あり
→ チェックリストをもとに実際の物件資料を確認
→ 業者数字との乖離を把握する
→ 複数候補に絞れたら最終決断のサポートに使う
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本記事はAI不動産ラボ（Dr.ぽち）が執筆しています。掲載のシミュレーション結果はあくまで例示であり、実際の投資結果を保証するものではありません。投資は自己責任でお願いします。