この記事でわかること
- ChatGPTを使った不動産投資の収支シミュレーションの具体的な手順
- そのままコピペして使えるプロンプト3選
- 実際にChatGPTに計算させた結果と、医師目線での考察
- AIシミュレーションの限界と注意点
研修医の Dr.ぽちです。
不動産投資を勉強し始めて最初に壁にぶつかったのが、収支計算の複雑さでした。
表面利回り・実質利回り・キャッシュフロー・ローン返済額・税金……。計算項目が多すぎて、当直明けの頭では正直しんどい。
そこで試したのがChatGPTを使った収支シミュレーションです。数字を入力するだけで、面倒な計算を一瞬でやってくれる。これが想像以上に使えました。
この記事では、私が実際に使っているプロンプトをそのまま公開します。コピペして数字を入れ替えるだけで、すぐに使えます。
なぜChatGPTで収支シミュレーションするのか
従来の方法の問題点
不動産投資の収支計算は、Excelで自作するか、不動産会社が出してくれる資料を見るかのどちらかが一般的でした。
どちらも問題があります。
- Excel自作：計算式を組むのに時間がかかる。式のミスも怖い
- 不動産会社の資料：都合のいい数字しか載っていないことがある
ChatGPTを使うメリットはこうです。
| 比較 | Excel自作 | 不動産会社資料 | ChatGPT |
|---|---|---|---|
| 速さ | 遅い | 早い（でも偏りあり） | 一瞬 |
| 中立性 | 高い | 低い | 高い |
| カスタマイズ | 高い | 低い | 高い |
| 正確性 | 高い | 不明 | 高い（入力次第） |
🩺 Dr.ぽちの医師目線
不動産会社が出してくれる収支シミュレーションは、参考にはなるけど、そのまま鵜呑みにしてはいけない。ChatGPTは中立な立場で計算してくれる「第三者の意見」として使えます。
事前準備：ChatGPTに渡す情報を整理する
シミュレーションの精度は入力データの質で決まります。以下の情報を事前に手元に揃えてください。
必須情報（最低限これだけあればOK）
- 物件価格（万円）
- 想定月額家賃（万円）
- 自己資金（頭金）の額（万円）
- ローン金利（%）・借入期間（年）
あると精度が上がる情報
- 管理費・修繕積立金（月額）
- 固定資産税（年額）
- 想定空室率（%）
- 購入時諸費用（物件価格の約7〜8%が目安）
実践：ChatGPTプロンプト3選
プロンプト①：基本の収支計算（初心者向け）
まず最もシンプルな基本計算から始めましょう。以下をそのままコピペして、数字だけ変えて使ってください。
以下の条件で不動産投資の収支シミュレーションをしてください。
【物件情報】
・物件価格：2,000万円
・想定月額家賃：8万円
・自己資金（頭金）：200万円
・ローン借入額：1,800万円
・ローン金利：1.8%（変動）
・返済期間：35年
【経費情報】
・管理費：月5,000円
・修繕積立金：月5,000円
・固定資産税：年12万円
・想定空室率：5%
以下の項目を計算して、表形式で見やすく出力してください。
1. 表面利回り
2. 実質利回り
3. 月々のローン返済額
4. 月々のキャッシュフロー（手残り）
5. 年間キャッシュフロー
6. 自己資金利回り（CCR）
7. この物件を「買い」か「見送り」かの判定コメント
実際にChatGPTに入力した結果
ChatGPTはこんな形で返してくれました（実際の出力をもとに再現）。
| 項目 | 結果 |
|---|---|
| 表面利回り | 4.8% |
| 実質利回り | 3.2% |
| 月々のローン返済額 | 約57,900円 |
| 月々のキャッシュフロー | 約+5,100円 |
| 年間キャッシュフロー | 約+61,200円 |
| 自己資金利回り（CCR） | 約30.6% |
| 判定 | 「キャッシュフローはギリギリプラス。空室率が10%を超えるとマイナス転落の可能性あり。立地次第で判断が分かれる物件」 |
🩺 Dr.ぽちの医師目線
月5,100円のキャッシュフローは、正直「薄い」です。今は問題ないけど、少し悪化したら一気に危険域に入る水準。空室や修繕費が重なったら即マイナスになるので、この物件ならもう少し家賃が高いか物件価格が低いものを探すべき、というのが私の感想です。
プロンプト②：金利上昇シナリオ分析（応用編）
2024年以降、日銀が利上げを進めているため、変動金利のリスクは無視できません。「金利が上がったらどうなるか」をChatGPTに一気に計算させます。
以下の物件について、金利シナリオ別の収支シミュレーションをしてください。
【物件情報】
・物件価格：2,000万円
・月額家賃：8万円
・借入額：1,800万円
・返済期間：35年
・月間経費（管理費＋修繕費）：10,000円
・固定資産税：年12万円
・空室率：5%
【シナリオ設定】
A. 現在：金利1.8%
B. 1年後：金利2.5%
C. 3年後：金利3.5%
各シナリオで以下を計算してください。
1. 月々のローン返済額
2. 月々のキャッシュフロー
3. キャッシュフローが0円になる「損益分岐点金利」
結果を比較表で出力し、投資判断のコメントもつけてください。
ChatGPTの出力（要約）
| シナリオ | 金利 | 月返済額 | 月CF |
|---|---|---|---|
| A（現在） | 1.8% | 57,900円 | +5,100円 |
| B（1年後） | 2.5% | 64,100円 | ▲1,100円 |
| C（3年後） | 3.5% | 72,900円 | ▲9,900円 |
| 損益分岐点 | 約2.4% | — | ±0円 |
ChatGPTのコメント（要約）：「金利が2.4%を超えた時点でキャッシュフローがマイナスに転じます。現在の日銀の利上げペースを踏まえると、2〜3年以内にこの水準に達する可能性があります。固定金利への切り替えも検討すべき物件です。」
これは怖いですね。変動金利1.8%で「ギリギリ黒字」の物件は、金利上昇に対してほぼ余裕がない、ということがひと目でわかります。
プロンプト③：複数物件の比較（どっちを買うか選ぶ）
実際の物件選びでよくある「AとBどちらがいいか？」という比較もChatGPTで一瞬です。
以下の2つの物件を比較して、投資効率の観点からどちらが優れているか分析してください。
【物件A】大阪・築15年・区分マンション
・物件価格：1,500万円
・月額家賃：6.5万円
・頭金：150万円・借入1,350万円
・金利1.8%・35年返済
・管理費：月8,000円
・修繕積立：月6,000円
・固定資産税：年9万円
・空室率：5%
【物件B】神戸・築5年・区分マンション
・物件価格：2,200万円
・月額家賃：9万円
・頭金：220万円・借入1,980万円
・金利1.8%・35年返済
・管理費：月10,000円
・修繕積立：月8,000円
・固定資産税：年14万円
・空室率：5%
以下の観点で比較してください。
1. 表面・実質利回り
2. 月々のキャッシュフロー
3. 自己資金利回り（CCR）
4. 10年後の累計キャッシュフロー
5. 総合的な投資判断コメント
比較表と最終的な推奨をわかりやすく出力してください。
ChatGPTの出力（要約）：
| 比較項目 | 物件A | 物件B |
|---|---|---|
| 表面利回り | 5.2% | 4.9% |
| 実質利回り | 3.8% | 3.4% |
| 月々のキャッシュフロー | +8,200円 | +3,700円 |
| 自己資金利回り（CCR） | 65.6% | 20.2% |
| 10年累計CF | 約98万円 | 約44万円 |
| 推奨 | 物件A | — |
ChatGPTの総合コメント（要約）：「自己資金効率・キャッシュフロー・利回りのすべてにおいて物件Aが優位です。物件Bは新築に近く管理が楽という定性的なメリットはありますが、投資効率だけで判断するなら物件Aに軍配が上がります。」
🩺 Dr.ぽちの医師目線
ChatGPTの判断は基本的に「数字の優劣」だけで判断します。実際は「立地の将来性」「管理のしやすさ」「自分のリスク許容度」という定性的な要素も加味が必要です。AIは計算ツール、最終判断は自分、というスタンスが正解です。
ChatGPTシミュレーションの限界と注意点
便利なChatGPTですが、使う上で押さえておくべき限界があります。
① 入力した数字が正確でないと意味がない
「ゴミを入れればゴミが出る」——これは投資計算でも同じです。空室率・修繕費・固定資産税など、甘い数字を入れれば甘い結果しか出ません。保守的な数字（空室率10%・修繕費多め）で入力することを心がけてください。
② 税金・減価償却の計算は不完全
ChatGPTは所得税・住民税・減価償却の詳細計算は苦手です。節税効果まで含めた詳細な試算は、税理士や不動産投資専門家に相談することをおすすめします。
③ 最新の金利・相場データは持っていない
ChatGPTの学習データには時間的な制限があります。最新の金利動向・家賃相場は、別途自分で調べた数字をChatGPTに入力してください。
④ 最終的な投資判断はAIに任せない
ChatGPTは「数字から導かれる論理的な判断」は得意ですが、「あなたの人生設計・リスク許容度・家族の状況」は考慮できません。あくまで計算補助ツールとして活用してください。
まとめ
ChatGPTを使った不動産投資の収支シミュレーションは、忙しい人が不動産投資を学ぶ上で最強のツールの一つです。
この記事で紹介した3つのプロンプトをまとめます。
- プロンプト①：基本の収支計算（表面・実質利回り・キャッシュフロー）
- プロンプト②：金利上昇シナリオ分析
- プロンプト③：複数物件の比較
ぜひそのままコピペして、気になる物件に当てはめてみてください。「数字で見ると全然違う」という気づきが、必ずあるはずです。
次に読むべき記事
- →「AIで「この物件は買い？」を判断するプロンプト集」（公開後リンク追加）
よくある質問（FAQ）
本記事はAI不動産ラボ（Dr.ぽち）が執筆しています。掲載のシミュレーション結果はあくまで例示であり、実際の投資結果を保証するものではありません。投資は自己責任でお願いします。