この記事でわかること
- 新NISAと不動産投資の根本的な違い
- 医師・会社員が「どちらを先にやるべきか」の答えと理由
- 年収・資産状況別の最適な組み合わせ戦略
- 研修医の私が実際に選んだ順番とその理由
研修医の Dr.ぽちです。
「新NISAと不動産投資、どっちが先ですか？」
資産形成を始めようとした人が最初にぶつかる疑問のひとつです。私も勉強を始めた当初、全く同じ疑問を持ちました。
結論を先に言います。
ほとんどの人は新NISAを先にやるべきです。ただし医師には例外があります。
この記事では、その理由を丁寧に解説します。「どちらが優れているか」という話ではなく、「あなたの状況でどちらを先にやるべきか」という実践的な答えを出すことが目的です。
⚠️ 免責事項：本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品・投資を推奨するものではありません。投資・税務の判断は必ず専門家にご相談ください。
まず両者の根本的な違いを理解する
新NISAとは
新NISAは2024年から始まった非課税投資制度です。通常、投資で得た利益には約20%の税金がかかりますが、NISA口座内の投資では利益が非課税になります。
主な特徴をまとめます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 年間投資枠 | つみたて投資枠120万円＋成長投資枠240万円＝計360万円 |
| 生涯非課税枠 | 1,800万円 |
| 非課税期間 | 無期限 |
| いつでも売れるか | ◎ いつでも換金可能 |
| 最低投資額 | 100円〜 |
| 手間 | ほぼゼロ（積立設定すれば自動） |
不動産投資とは
不動産投資は物件を購入し、家賃収入や売却益を得る投資です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 初期費用 | 数百万〜数千万円（頭金＋諸費用） |
| 期待利回り | 実質3〜7%程度（物件・立地による） |
| いつでも売れるか | △ 売却に3〜6ヶ月かかる |
| レバレッジ | ◎ ローンで自己資金の数倍の投資ができる |
| 手間 | △ 管理会社委託でも一定の手間あり |
| 節税効果 | ◎ 減価償却・損益通算が使える |
「新NISAが先」が正解の理由5つ
なぜほとんどの人は新NISAを先にやるべきなのか。理由は5つあります。
理由① 少額から始められる
不動産投資は最低でも頭金100〜300万円程度が必要です。一方、新NISAは月100円から始められます。まとまった資金がなくても今すぐ始められるのは新NISAだけです。
理由② 流動性が高い（いざというとき換金できる）
不動産は売りたいときにすぐ売れません。売却には3〜6ヶ月かかるのが普通です。一方、投資信託は基本的に翌営業日〜数営業日で換金できます。
急な出費・転職・病気など、人生には予期せぬ出費が発生します。流動性の高い資産を持つことは「資産形成の安全装置」として機能します。
理由③ 手間がほぼゼロ
積立設定を一度すれば、あとは完全自動です。医師のように本業が忙しい人にとって、「何もしなくていい」は非常に重要な条件です。
理由④ 非課税の恩恵が大きい
年間360万円・生涯1,800万円まで非課税で運用できます。たとえば毎月10万円を20年間積み立て、年利5%で運用できた場合、通常口座なら利益の約20%が税金で引かれますが、NISA口座なら全額が手元に残ります。
理由⑤ 不動産投資の「頭金」を積み立てられる
新NISAで資産を形成しながら、不動産投資の頭金を貯めることができます。「新NISAをやりながら不動産の勉強をして、頭金が溜まったら物件を買う」という順番が、最もリスクが低く再現性が高い戦略です。
医師に「例外」がある理由
ここから医師の話をします。
「ほとんどの人は新NISAが先」と書きましたが、医師には例外があります。それは与信（融資力）を活かしたタイミングの問題です。
医師の与信は他の職業と比べて圧倒的に高い。しかしその与信は、キャリアのステージによって変わります。
研修医→専攻医→後期研修医→専門医と進むにつれて収入・在籍実績が増え、融資条件が有利になっていきます。つまり与信のピークは「安定した収入が続いている現役医師の時期」です。
この与信を活かして不動産投資を始めるタイミングを逃すと、引退後や収入が下がった後では同じ条件の融資を受けられなくなります。
だから医師の場合は、新NISAを先にやりながらも、不動産投資への準備を並行して進めるという戦略が有効です。
不動産基礎に関してはこちらの記事で⬇️
年収・資産状況別の最適戦略
パターン①：研修医・専攻医（年収〜600万円）
優先順位：新NISA ＞＞ クラファン ＞ 現物不動産（まだ早い）
具体的な行動：
・新NISAのつみたて投資枠を満額（月10万円）活用
・不動産クラウドファンディングで少額体験
・不動産投資の知識を積み上げる時期
・現物物件は収入が安定してから
理由： 研修医の収入では融資条件が厳しく、現物不動産の購入は難しいケースが多いです。まず新NISAで非課税の恩恵を最大化しながら、知識と資金を積み上げる時期です。
パターン②：後期研修医・専門医（年収600〜1,200万円）
優先順位：新NISA ＝ 不動産投資（並行）
具体的な行動：
・新NISAのつみたて投資枠を継続（月10万円）
・頭金300〜500万円が溜まったら区分マンション1室を検討
・税理士に相談して節税スキームを設計する
・不動産クラウドファンディングも並行継続
理由： 与信が上がり始め、現物不動産の購入が現実的になります。新NISAを止める必要はなく、並行して進める余裕が生まれるフェーズです。
パターン③：指導医・開業医（年収1,200万円〜）
優先順位：新NISA ＋ 不動産投資（積極的に）
具体的な行動：
・新NISAは生涯枠1,800万円を早期に埋める戦略
・複数の区分マンションまたは一棟アパートへの拡大
・法人化を検討して税率差を活用
・レバレッジを活かした規模拡大
理由： 与信のピーク。節税効果も最大化できるフェーズです。ただし規模拡大に伴うリスク管理が最重要課題になります。
「両方やる」が最終的な答え
新NISAと不動産投資はどちらが優れているかという議論ではありません。両者は役割が全く異なります。
| 役割 | 新NISA | 不動産投資 |
|---|---|---|
| 資産の守り | ◎ 分散・流動性・非課税 | △ 集中・固定化 |
| 資産の攻め | ○ 長期複利 | ◎ レバレッジ・節税 |
| 毎月の収入 | △ 売却しないと現金化できない | ◎ 家賃収入が毎月入る |
| 手間 | ◎ ほぼゼロ | △ 一定の手間あり |
新NISAで「守りの資産」を積み上げながら、不動産投資で「攻めの収入」を作る。この2本柱が、医師の資産形成における理想的な形です。
🩺 Dr.ぽちの医師目線
投資のポートフォリオは他人と全く同じではなく、自分の状況に合わせて複数の商品を組み合わせるのが正解です。新NISAと不動産投資も、それぞれの強みを活かして組み合わせることが最も効果的です。
私（研修医）が選んだ順番
正直に書きます。
現時点の私は、①新NISA→②不動産クラウドファンディング→③現物不動産、という順番で進めています。
理由はシンプルです。
研修医の収入では現物不動産の頭金も厳しく、融資条件も不利。まずは新NISAで非課税の恩恵を受けながら、クラウドファンディングで不動産投資の感覚を掴む。その間に知識と資金を積み上げて、専攻医になったタイミングで現物物件への投資を本格的に検討する予定です。
焦って現物物件に飛びつくより、段階を踏んで着実に進む方が長期的には確実だと判断しています。
不動産クラウドファンディングは1万円から始められ、手間もほぼゼロです。投資の感覚を掴む最初の一歩として最適でした。
💡 COZUCHIなら1万円〜・元本割れ実績ゼロで始められます 新NISAを始めながら、並行して少額で不動産投資を体験してみてください。
【無料】COZUCHIに登録してみる
まとめ
新NISAと不動産投資、どちらを先にやるべきか。
基本方針：新NISAを先に始め、資金と知識が揃ったら不動産投資を加える
- 少額・流動性・手間ゼロの観点から、新NISAを先にやるのが王道
- 医師は与信のピークを活かすため、早い段階から不動産投資の準備を並行して進める
- 年収・資産状況によって最適な順番とバランスが変わる
- 最終的には新NISAと不動産投資の「2本柱」が理想の形
「どちらか1つ」ではなく「どちらも・正しい順番で」が正解です。
まずは新NISAを始め、並行してこのブログで不動産投資の知識を積み上げてください。
次に読むべき記事
よくある質問（FAQ）
本記事はAI不動産ラボ（Dr.ぽち）が執筆しています。掲載情報は2026年5月時点のものです。投資・税務の判断は必ず専門家にご相談ください。投資は自己責任でお願いします。