正直に言う。「地方物件は利回りが高い」という話を聞くたびに、僕は少し立ち止まって考える。
利回りが高いということは、それだけ吟味する余地があるリスクがあるということでもある。空室リスクや、インフラの不備でプロパンのままだったりと、、、（それをメリットにできる場合もあります！！）
都市物件と地方物件どちらがいいのか、、
そんな素朴な疑問をこの記事では解説していきます！
この記事でわかること
- 地方物件と都市圏物件、それぞれの利回り・空室率・流動性の違い
- 忙しい医師・会社員が選ぶなら、どちらが現実的か
- 「高利回り地方物件」の落とし穴と見極め方
地方と都市圏、何がそんなに違うのか
まず前提として整理しておく。
不動産投資を考えるとき、「地方」と「都市圏」という言葉は便利だけど少し曖昧だ。ここでは以下の定義で話を進める。
- 都市圏：東京・大阪・名古屋・福岡などの政令指定都市、およびその近郊
- 地方：人口20万人以下の地方都市・郊外エリア
この違いが不動産投資に与える影響は大きく3つある。
- 表面利回り（家賃収入 ÷ 物件価格）
- 空室リスク（入居者が見つかりやすいか）
- 出口戦略（売りたいときに売れるか）
数字で見る：利回り比較
都市圏（東京23区・大阪市内）
ワンルームマンションを例にとると、東京23区では購入価格2,000〜3,000万円に対して家賃8〜10万円程度が相場になることが多い。表面利回りに換算すると3〜5%前後。
一見低く見える。でも重要なのはここから。
空室率は都市部ほど低く抑えられる傾向があり、長期的に安定した家賃収入を期待しやすい。また、物件の資産価値が下がりにくいため、数年後に売却する際も値崩れしにくい。
地方（人口10〜20万人規模の地方都市）
地方では同じ価格帯の物件でも利回りが8〜12%を超えることがある。数字だけ見ると魅力的だ。
ただし、その数字の裏には必ず理由がある。
体験談①：先輩医師に「地方の高利回り物件」を勧められた話
——当直明けの午後、医局で休憩していたら、10年目の先輩が声をかけてきた。
ぽちくん、不動産やっとるやんな？地方の8%利回り物件とか調べた？
俺去年買ってん！
正直、興味はあった。利回り8%は魅力的だ。でも同時に、何かが引っかかった。
へーそうだったんですね！空室はどうですか？
今は1室空いてるけど、まあそのうち入るやろ
そのとき僕は思った。「そのうち」という言葉が、不動産投資で一番危ない言葉かもしれない、と。
地方物件の「高利回り」に潜む落とし穴
利回りが高いことは必ずしも悪いことではない。ただ、以下の点は必ずチェックしてほしいです。
①人口動態を必ず確認する
地方都市の中でも、人口が増えているエリアと減り続けているエリアでは話が全く違う。国土交通省の「地価公示」や各市町村の人口推計データは公開されているので、必ず調べること。
人口が毎年1〜2%減っているエリアでは、10年後に入居者を確保できる保証はどこにもない。
②管理会社の質が命
都市圏なら管理会社の選択肢は豊富だ。でも地方では地元の小規模業者に頼らざるを得ないことが多い。管理の質が下がると、空室対応・入居者トラブル・修繕手配すべてが遅くなる。
③「出口」が見えているか
物件を売るとき、買い手がいなければ売れない。地方物件は流動性が低く、売りたいタイミングで売れないケースがある。最悪、大幅に値下げしないと買い手がつかないこともある。
都市圏投資のデメリットも正直に書く
都市圏が万能かというと、そうでもない。
初期費用が高いというのが一番の壁だ。東京・大阪の物件は購入価格が高く、頭金や諸費用だけで数百万円が飛ぶこともある。手取り20万円台の研修医が「じゃあ東京でマンション買おう」と簡単に動けるかというと、現実はそう甘くない。
また、都市圏でも利回りが低い分、家賃下落・修繕費・管理費などの影響を受けやすいという側面もある。月々のキャッシュフローが薄いと、想定外の出費で一気に赤字になるリスクがある。
📱 体験談②：ChatGPTで両方のシミュレーションをしてみた
休憩の合間にスマホでChatGPTを開いて、こんなプロンプトを入れてみた。
「都市圏（大阪市内）のワンルーム、購入価格1,800万円・家賃7.5万円・空室率5%」と「地方（人口15万人の地方都市）のアパート1室、購入価格500万円・家賃5万円・空室率20%」、20年間の実質収益をシミュレーションしてほしいと。
結果はかなり面白かった。表面利回りでは地方が圧倒的に有利に見えたが、空室率と管理コスト、売却時の値崩れを加味すると、20年後の総収益はほぼ横並びになった。
「利回りは入口の数字に過ぎない」というのを、数字で実感した瞬間だった。
ChatGPTを使ったこのような物件分析の詳細は、こちらの記事で！
結局どっちを選ぶべきか？
正直に言うと、「どちらが正解」という絶対的な答えはない。ただ、自分の状況と照らし合わせて選ぶ基準は出せる。
都市圏を選ぶべき人
- 手元資金がある程度ある（頭金300〜500万円以上）
- リスクを抑えて長期保有したい
- 自分で物件管理に関わる時間がない（医師・会社員など激務の人）
- 数年後に売却することも想定している
地方物件が向いている人
- 購入価格を抑えて少額から始めたい
- 地域の事情をよく知っている（地元の人脈がある）
- 自分でリフォームや管理に積極的に関われる
- 長期保有前提で、流動性リスクを許容できる
僕自身は今のところ、流動性と安定性を重視して都市圏寄りのスタンスだ。副業で始める不動産投資なら、まず「失敗しにくい選択肢」から入るのが正しいと思っている。
まとめ：利回りだけで判断しないこと
- 地方の高利回りは、空室リスク・流動性リスクとセットで考える必要がある
- 都市圏は利回りが低い分、安定性と出口の取りやすさがある
- どちらが正解かより、「自分の生活スタイルと資金力に合っているか」で選ぶのが現実的
忙しい中でここまで読んでくれた人は、もう「利回りだけ見て飛びつく」という失敗は避けられるはずだ。不動産投資は焦らず、最初の1件を慎重に選ぶことが一番大事だと思っている。
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よくある質問（FAQ）
※本記事は不動産投資の参考情報として執筆しており、特定の投資を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任のもとで行ってください。