「不動産投資を始めたら、確定申告が必要って聞いたけど、何から手をつければいいの？」
——正直に言うと、僕も最初はまったく同じ状態でした。医師として給与所得の年末調整はやったことがあるけど、不動産所得の確定申告は別世界。用語も書類も多すぎて、調べれば調べるほど混乱した記憶があります。
でも実際にやってみると、「やるべきこと」は意外とシンプルです。この記事では、不動産投資の確定申告を7つのステップに分解して、初めての人でも迷わず進められるように整理しました。
この記事でわかること
- 不動産投資でなぜ確定申告が必要なのか
- 初めてでも迷わない確定申告の7ステップ
- 医師・会社員が見落としがちな節税ポイント
なぜ不動産投資をすると確定申告が必要なのか
会社員や医師の場合、通常は勤務先の年末調整だけで税金の手続きは完了します。
でも不動産投資を始めると、家賃収入（不動産所得）は年末調整の対象外です。つまり自分で確定申告をして、不動産所得にかかる税金を計算・納付する必要があります。
- 不動産所得が年間20万円を超える場合（給与所得者の場合）
- 不動産所得が赤字の場合も、給与所得と損益通算して節税できるため、申告した方が得になるケースが多い
特に不動産投資1年目は、初期費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）がかさむため赤字になりやすく、確定申告で給与所得と相殺すると税金が還付される可能性があります。
節税に関する詳しい記事は⬇️
確定申告の全体像：7ステップの流れ
全体の流れを先に把握しておくと、各ステップで迷いにくくなります。
STEP 1：青色申告か白色申告かを決める
これ、最初に決めないといけない分岐点です。
| 青色申告 | 白色申告 | |
|---|---|---|
| 最大控除額 | <!– 🖍️ 赤マーカー –>最大65万円<!– /マーカー –> | なし |
| 帳簿の手間 | やや複雑（複式簿記） | 簡単（簡易簿記） |
| 赤字の繰越 | 3年間繰越可能 | 不可 |
| 届出 | 開業届＋青色申告承認申請書が必要 | 不要 |
結論：不動産投資をやるなら青色申告一択です。
手間は増えますが、65万円の控除＋赤字繰越のメリットは大きすぎます。会計ソフト（マネーフォワード / freee / やよい）を使えば、複式簿記の知識がなくても帳簿は作れます。
注意：青色申告承認申請書は期限があります。
- 新規開業の場合：開業日から2ヶ月以内に提出
- すでに白色申告していた場合：青色申告したい年の3月15日までに提出
期限を過ぎるとその年は白色申告になってしまうので、物件を買ったらすぐに提出してください。
STEP 2：必要書類を集める
| 書類 | どこから届く / 取得先 |
|---|---|
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| 家賃の入金記録 | 通帳コピー or 管理会社の報告書 |
| ローン返済明細（年間） | 金融機関 |
| 管理費・修繕積立金の明細 | 管理会社 or 管理組合 |
| 固定資産税の納税通知書 | 市区町村 |
| 火災保険・地震保険の証明書 | 保険会社 |
| 不動産売買契約書のコピー | 購入時に取得済み |
| 経費の領収書（交通費・書籍等） | 自分で保管 |
僕自身、最初は領収書の管理がまったくできていませんでした。交通費や本の購入費を全部ポケットに入れっぱなし。年末に慌てて集め始めて、半分以上見つからなかった……という失敗をしています。今はスマホで撮影して月1回整理するルーティンに変えました。
STEP 3：不動産所得を計算する
不動産所得の計算式はシンプルです。
- 総収入金額：家賃収入＋礼金＋更新料 など
- 必要経費：管理費・修繕積立金・ローン利息・減価償却費・固定資産税・火災保険料 など
この計算結果がプラスなら所得税がかかり、マイナス（赤字）なら給与所得と損益通算して税金が返ってくる可能性があります。
🔗 関連記事：不動産投資のランニングコスト全8項目｜「思ったより手残りが少ない」を防ぐための完全リスト
→後日公開します！
STEP 4：経費を正しく計上する
ここが確定申告で最も差がつくポイントです。
計上できる経費を知らないだけで、数万〜数十万円の節税チャンスを逃すことがあります。
計上できる経費
| 経費項目 | 具体例 |
|---|---|
| 管理委託手数料 | 管理会社に支払う手数料 |
| 修繕費 | 原状回復費用・設備交換 |
| ローンの利息部分 | 元金は不可、利息のみ |
| 減価償却費 | 建物の経年劣化分を経費化 |
| 固定資産税・都市計画税 | 年間の納税額 |
| 火災保険・地震保険料 | 年間保険料 |
| 交通費 | 物件視察・不動産会社訪問の交通費 |
| 通信費 | 物件管理に使った電話代・ネット代（按分） |
| 書籍・セミナー費 | 不動産投資の勉強に使った費用 |
| 税理士報酬 | 確定申告を依頼した場合 |
計上できない経費
- ローンの元金返済部分（利息のみが経費）
- 自分が住むための家賃・生活費
- 所得税・住民税（税金の支払い自体は経費にならない）
- 罰金・違反金
STEP 5：減価償却費を計算する
減価償却費の計算方法（定額法）
例：鉄筋コンクリート造（RC）のマンションの場合
- 耐用年数：47年
- 償却率：0.022（1÷47≒0.021…→ 0.022）
- 建物取得価格が1,000万円なら → 年間22万円を経費計上できる
- 木造：22年
- 軽量鉄骨：27年
- 重量鉄骨：34年
- 鉄筋コンクリート（RC）：47年
中古物件の場合は「簡便法」で耐用年数を短縮できるため、年間の償却額が大きくなり、節税効果が高まることがあります。
実はこれ、最初は全然ピンと来なかったんです。「建物の価値が下がる分を経費にする」って言われても、「え、別にお金出ていってないのに経費になるの？」と。でもChatGPTに「減価償却を小学生にもわかるように説明して」と聞いたら、ようやく腑に落ちました。
STEP 6：確定申告書を作成する
書類が揃い、計算が終わったら、いよいよ申告書の作成です。
おすすめの作成方法
| 方法 | メリット | デメリット | おすすめ度 |
|---|---|---|---|
| 会計ソフト（freee / マネーフォワード / やよい） | 自動仕訳・帳簿作成が楽 | 月額料金がかかる | ⭐⭐⭐ |
| 国税庁の確定申告書等作成コーナー | 無料 | 入力がやや煩雑 | ⭐⭐ |
| 税理士に依頼 | 全部お任せ | 費用が高い（3〜10万円） | ⭐（物件が増えたら検討） |
1〜2物件の段階なら、会計ソフトでの自力申告がコスパ最強です。
freeeやマネーフォワードなら年額1万円前後。銀行口座と連携すれば家賃収入やローン返済の仕訳がほぼ自動化されます。不動産投資の経費に計上できるのもポイントです。
STEP 7：申告・納税する
申告の方法
- e-Tax（電子申告）：マイナンバーカード＋スマホ or ICカードリーダーで自宅から完了。青色申告65万円控除の条件の一つ
- 税務署に持参 or 郵送：紙で提出。この場合、青色申告の控除額は最大55万円に下がる
申告期間
毎年2月16日〜3月15日が申告期限です。
期限を過ぎると延滞税や無申告加算税がかかる場合があります。余裕を持って2月中に済ませることをおすすめします。
医師・会社員が見落としがちな節税ポイント3つ
① 不動産所得が赤字なら損益通算で税金が戻る
不動産投資の初年度は、仲介手数料・登記費用・不動産取得税などの初期費用が大きく、不動産所得が赤字になることが多いです。
この赤字分を給与所得と相殺（損益通算）できるので、払いすぎた所得税が還付されます。
特に医師のように税率が高い職業ほど、還付額が大きくなります。
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② 減価償却は「使わないと損」
減価償却費は現金の支出を伴わない経費です。つまり、お金が出ていかないのに経費にできるという、節税上の最大の武器です。計上を忘れると、その年の分の節税効果は永久に失われます。
③ 青色申告の65万円控除は「e-Tax提出」が条件
2020年以降、青色申告特別控除65万円の適用には、e-Taxでの電子申告が条件です。紙で提出すると控除額が55万円に下がるので、10万円分の控除を逃すことになります。マイナンバーカードの取得がまだの方は、早めに準備しておいてください。
確定申告のスケジュール目安
| 時期 | やること |
|---|---|
| 物件購入直後 | 開業届＋青色申告承認申請書を提出 |
| 毎月 | 領収書・書類を整理（スマホ撮影→フォルダ管理） |
| 12月 | 年間の書類を最終確認。漏れがないかチェック |
| 1月 | 年間の収支を集計。会計ソフトに入力 |
| 2月前半 | 確定申告書を作成 |
| 2/16〜3/15 | e-Taxで申告・納税 |
まとめ：確定申告は「やれば得する」仕組み
- 不動産投資をしたら確定申告は必須。青色申告＋e-Taxで最大65万円控除
- 7ステップに分解すれば、初めてでも一つずつ進められる
- 減価償却費と損益通算は**「知らないと損する」最重要ポイント**
確定申告と聞くと構えてしまいますが、やっていることは「家賃収入から経費を引いて、税金を計算する」というシンプルな作業です。会計ソフトを使えば、ほとんどの計算は自動化できます。
最初の1回を乗り越えれば、2年目からはかなり楽になります。ここまで読んでくださった方は、もう何をすべきかの全体像が見えているはずです。
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🔗 不動産投資のランニングコスト全8項目 →後日更新予定！
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※本記事は情報提供を目的としています。税制は改正される場合があります。具体的な申告内容については税理士にご相談ください。